- ПО КАРМАНУ ЛИ ВАМ ДОМ, КОТОРЫЙ ВЫ СОБИРАЕТЕСЬ КУПИТЬ?

Дом – крупнейшее единовременное вложение денег для большинства американцев. Поэтому, первый вопрос, который вы должны себе задать - это по карману ли вам дом, который вы собираетесь купить? В момент покупки дома, когда к вам переходит юридическое право собственности, вам необходимо будет оплатить стоимость дома и затраты на завершение сделки. Как правило, основная часть стоимости покупки оплачивается за счет кредита. После этого, считая ваш бюджет, вам потребуется учесть оплату страховых премий, содержания дома и коммунальных услуг, ежемесячные платежи в погашение кредита, налоги на имущество, а также стоимость ремонта. Чтобы не столкнуться с сюрпризами, имеет смысл ознакомиться со счетами, которые оплачивал продавец. Это даст вам представление о размере ежемесячных расходов, связанных с владением этим домом. Кроме того, нужно проверить возраст и состояние бытовых приборов, водопроводных труб, крыши, несущих конструкций и проводки, поскольку не исключено, что после покупки вам придется заняться ремонтом.

- ЗАЧЕМ НУЖЕН АДВОКАТ?

Адвокат поможет вам оформить необходимые документы на покупку дома. Помимо этого, он сможет ответить на ваши вопросы, связанные с юридическими и налоговыми особенностями сделки и оформить документы, необходимые для завершения покупки.

Обратиться за консультацией к адвокату необходимо до того, как вы подпишете контракт о покупке дома. Даже если в качестве такого договора используется типовая форма, адвокат поможет вам внести в нее защищающие вас изменения, например, оговорив ваше право аннулировать сделку (и получить назад внесенный вами депозит), если вы не получите кредит на покупку. .

Русскоговорящий адвокат Инна Ферштейн закончила Нью-Йоркский Университет в числе пяти процентов лучших выпускников, и затем c oтличеем юридическую школу Бенджамина Кардозо. В течение более шести лет Инна работала в большой американской адвокатской фирме, занимаясь ведением бизнес операций крупных фирм, выводом компаний на открытый рынок. Кроме того, Инна занималась особым видом планирования капитала, называемым английским словом «trust»..

Опыт работы побудил Инну открыть собственную юридическую фирму, которая сосредоточила свою деятельность в области ведения и планирования бизнеса, планирования роста капитала, подготовки лицензий на бизнес, покупки и продажи недвижимости, защиты прав на интеллектуальную собственность. Фирма также занимается ведением судебных дел. Ее клиенты – это частные лица и владельцы компаний. Владея русским, украинским и английским языками, Инна Ферштейн осуществляет также представительство американских деловых кругов в странах СНГ и наоборот, ведением офшорных сделок.

- ЗАЧЕМ НУЖЕН REAL ESTATE AGENT?

Чтобы найти и правильно оценить дом, который, возможно, станет вашим, вам могут потребоваться услуги агента по недвижимости ("real estate agent"). Многие агенты являются подписчиками целого ряда информационных служб, что позволяет им быстро подыскать подходящие варианты дома. Кроме того, агент может оказать вам содействие при оформлении всех этапов приобретения дома и в получении необходимых документов. Нередко агент представляет интересы продавца и заинтересован в заключении сделки. Контракт на покупку дома, который подготовит агент, может оказаться не столь выгодным для вас, как контракт, подготовленный вашим адвокатом.

- ЧТО ТАКОЕ КОНТРАКТ НА ПОКУПКУ ДОМА?

В некоторых штатах до подписания контракта на покупку вам потребуется подписать обязательство ("binder") и передать его продавцу, чтобы начать процесс покупки дома. Такой "binder" может представлять собой письменное соглашение о покупке и продаже. В других штатах первым подписанным вами документом будет контракт на покупку дома с указанием стоимости покупки. Контракт на покупку дома может называться по-разному: депозитное соглашение, договор задатка, соглашение о покупке или расписка. Не подписывайте ни "binder", ни контракт, если в нем не защищены ваши права. Адвокат может подготовить документ или проанализировать типовое соглашение, которое вы получите от агента по недвижимости.

- ЧТО ТАКОЕ ДЕПОЗИТ?

Большинство контрактов на покупку дома предусматривают внесение денежного депозита, чтобы подтвердить продавцу серьезность намерений покупателя. В таких контрактах должно быть оговорено, кто является держателем депозита и каким образом применяется такой депозит. Если покупка дома не состоится, вы можете потерять депозит. Ваш адвокат может проконсультировать вас об обстоятельствах, влияющих на ваши права на депозит.

- ЧТО ТАКОЕ "CLOSING CONDITIONS"?

Любые условия, выполнение которых необходимо до завершения сделки по приобретению дома ("closing"), должны быть изложены в контракте на покупку дома. Например, многие покупатели делают условием покупки дома получение финансирования, продажу существующего жилья или удовлетворительный отчет об инспекции дома. До того, как подписать контракт на покупку дома, ваш адвокат может убедиться в том, что в нем содержатся положения, позволяющие вам аннулировать сделку и получить внесенный вами депозит, если ваши условия не будут выполнены.

- ЧТО ТАКОЕ "CLOSING"?

Заключительное оформление документов на покупку дома ("closing"), как правило, означает завершение сделки приобретения и происходит во время встречи покупателя, продавца, банка, “title company”, и адвокатов для всех сторон. В ходе завершения сделки покупатель, продавец и кредитор подписывают документ по передаче прав собственности ("deed") и обмениваются другими необходимыми документами. После этого покупатель получает ключи от дома и копии всех подписанных им документов. При заключительном оформлении присутствует ваш адвокат, в задачу которого входит проследить за правильностью оформления всех бумаг.

- ЧТО ТАКОЕ "CLOSING COSTS"?
Стоимость заключительного оформления ("closing costs") обычно составляет от 4 до 6 процентов от стоимости дома. Эта сумма выплачивается на "closing" и включает в себя стоимость услуг оценщика и юриста, затраты на оформление кредита (с учетом страхования, налогов и стоимости оформления документов), стоимость проверки прав собственности, стоимость страхового полиса и налог на передачу недвижимости. Если вы одалживаете деньги в федеральном банке (FHA, VA и т.п.), кредитор обязан представить вам расчет стоимости заключительного оформления до завершения сделки.

- ЗАЧЕМ НУЖНО ДЕЛАТЬ ИНСПЕКЦИЮ?

До заключительного оформления сделки многие покупатели нанимают профессионального инспектора для проверки несущих конструкций, водопроводных труб, проводки, бытовых приборов и отопления, для того чтобы убедится в отсутствии дефектов. В контракте на покупку дома может быть оговорено ваше право аннулировать сделку, если продавец не устранит важные дефекты.

- ЧТО ТАКОЕ "TITLE SEARCH" И "SURVEY"?

Вы получаете "title", т.е. право собственности на дом, в момент, когда в процессе заключительного оформления сделки продавец вручает вам акт передачи прав собственности. Право собственности может быть ограничено, например, наличием полосы отвода или иными лимитирующими условиями, связанными со строительством, которые затрагивают ваши права на пользование домом. Положения о полосе отвода могут предоставлять коммунальным компаниям или органам власти право использовать часть вашей земли для прокладки линий электропередач, газопровода или канализации. До заключительного оформления сделки ваш адвокат может провести анализ прав собственности ("title search") и проконсультировать вас относительно любых ограничений, которые могут влиять на пользование домом или на его стоимость при последующей продаже. Кроме того, результаты такого анализа могут продемонстрировать, действительно ли продавец является владельцем недвижимости и вправе продать ее вам. До завершения покупки дома вам обязательно нужно получить отчет о недавно проведенном обследовании ("survey") недвижимости, которое может выявить нарушения, не установленные в ходе анализа прав собственности.

- ЗАЧЕМ НУЖЕН "TITLE INSURANCE"?

Страховой полис на недвижимость ("title insurance") защищает вас от финансовых убытков, которые вы можете понести, если кто-то другой имеет право на владение собственности купленной вами. Иными словами, если "title search", то есть проверка собственности дома по какой-то причине не выявила проблему с "title", вы защищены страховым полисом. Без такого полиса будет невозможно получить кредит от банка.

В заключение:

Ваш дом может стать выгодным вложением, которым вы будете пользоваться многие годы. Но для того, чтобы оградить себя от дорогостоящих ошибок, необходимо тщательно продумаеть все шаги до подписания контракта на покупку дома и заключительного оформления сделки.

Если вы собираетесь купить дом, обратитесь к знающему адвокату, который сможет правильно оформить договор и проконсультирует вас о возможных подводных камнях.

Для консультации, звоните по телефону: (718) 333-2395.

Inna Fershteyn
Attorney at Law
718.333.2394